Chi phí xây đường quá không thể chấp nhận được - vô lý

Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành dài khoảng 57 km nhưng phải mất hơn 31.000 tỉ đồng để xây dựng. Đó mới chỉ là giai đoạn 1, nghĩa là sẽ còn tốn kém hơn nhiều.

Đường cao tốc Bến Lức - Long Thành dài hơn 57,1 km đi qua Long An (2,7 km), TP HCM (26,4 km) và Đồng Nai (28 km) do Tổng Công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam (VEC) làm chủ đầu tư. Tổng vốn đầu tư ban đầu là 31.320 tỉ đồng (giai đoạn 1) - tương đương hơn 1,6 tỉ USD. Đây là dự án trọng điểm quốc gia thuộc trục cao tốc Bắc - Nam, được thiết kế theo tiêu chuẩn đường cao tốc loại A với 4 làn xe lưu thông và 2 làn dừng khẩn cấp, vận tốc thiết kế 100 km/giờ.

Chi phí cao bất thường

Nhiều người đã giật mình khi nhìn vào suất đầu tư xây dựng 1 km đường cao tốc của dự án này bởi ngốn đến 25,8 triệu USD (khoảng 554 tỉ đồng), cao nhất so với những dự án đường cao tốc đã từng xây dựng ở khu vực phía Nam.

Trong dự án nhà đất này, suất đầu tư cũng có sự chênh lệch lớn khi gần 11 km đường trong tổng chiều dài có suất đầu tư là 60,7 triệu USD/km, hơn 46,9 km còn lại là 17,84 triệu USD/km. Theo lãnh đạo VEC, suất đầu tư khoảng 60,7 triệu USD/km do toàn bộ là cầu và cầu cạn, trong đó có 2 cầu dây văng 2 mặt phẳng dây khẩu độ lớn (cầu Bình Khánh và cầu Phước Khánh), tĩnh không cao 55 m với kết cấu móng vòng vây cọc ván thép, sử dụng hơn 30% vật liệu có nguồn gốc từ Nhật Bản (theo điều kiện khoản vay). Tuyến đường đi qua địa phận TP HCM và Đồng Nai có chi phí giải phóng mặt bằng cao cũng góp phần làm suất đầu tư của đoạn này cao hơn…(?!).

 Đây không phải lần đầu tiên chi phí xây dựng đường cao tốc ở mức đắt đỏ mà hầu hết dự án đường cao tốc trong nước đều quá cao. TS Phạm Xuân Mai (Trường ĐH Bách khoa TP HCM) cho rằng chủ đầu tư lý giải suất đầu tư 1 km đường cao tốc cao một phần bởi chi phí giải phóng mặt bằng tại các khu dan cu quá cao khi qua TP HCM và Đồng Nai. Nhưng dự án thật sự đi qua đâu? “Khu vực dự án đi qua đều nằm ở vùng ven TP HCM và Đồng Nai, qua đồng ruộng…, làm sao tốn nhiều chi phí giải phóng mặt bằng? Ở các nước, xây đường cao tốc vượt biển, qua đèo, hầm xuyên núi nhưng chi phí cũng không cao như Việt Nam, chỉ từ 5-15 triệu USD/km. Chi phí làm đường cao tốc ở Việt Nam đắt đỏ phải chăng do chúng ta chưa giám sát chặt chẽ khâu thiết kế, thi công? Không phải chủ đầu tư nói sao, nghe vậy”! - TS Mai phân tích.

Ngày càng tăng so với  "bang gia dat" vốn chưa thấy tăng

Điều bất thường nữa của một số tuyến đường cao tốc ở Việt Nam là trong cùng một điều kiện tự nhiên nhưng chi phí cho 1 km đường cao tốc lại vênh nhau. Chẳng hạn, chi phí cho 1 km đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây gấp đôi đường cao tốc TP HCM - Trung Lương. Và nay, chi phí cho 1 km đường cao tốc Bến Lức - Long Thành gấp đến 3 lần tuyến TP HCM - Trung Lương.

Chuyên gia giao thông - TS Phạm Sanh dẫn chứng: Tuyến đường cao tốc đầu tiên ở phía Nam là TP HCM - Trung Lương có vốn đầu tư ban đầu 4.900 tỉ đồng nhưng khi quyết toán, con số này đội lên 9.800 tỉ đồng. Lúc đó, nhiều chuyên gia phản ứng chi phí đầu tư quá cao, Bộ Giao thông Vận tải (GTVT) trả lời do đất yếu, nhiều vùng phải làm cầu cạn và công nghệ về đường cao tốc chưa có nhiều… nên đẩy suất đầu tư lên cao (!).

“Lần đầu tiên còn đổ thừa khách quan, đến khi đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây cũng dài khoảng 50 km nhưng chi phí đầu tư nhảy vọt lên khoảng 20.000 tỉ đồng. Quốc hội phản ứng, bộ lại dẫn chứng những con số về suất đầu tư đường cao tốc ở Việt Nam rẻ hơn Nhật, Hàn Quốc và xấp xỉ Trung Quốc…! Bộ GTVT rất thích so sánh tiêu chuẩn đường cao tốc Việt Nam với nước ngoài mà không biết rằng đường cao tốc nước ngoài chỉ đi khoảng 10 km là có trạm dừng chân, có chỗ xử lý tai nạn; còn ở mình không có chỗ đi vệ sinh! Nay, đường cao tốc Bến Lức - Long Thành dài chỉ khoảng 57 km nhưng chủ đầu tư “nặn” ra con số vốn đầu tư hơn 31.000 tỉ đồng. Mà đây chỉ là giai đoạn 1, nghĩa là tuyến đường này sẽ còn tốn kém hơn nhiều” - ông Sanh nêu.

Vì sao cao? Ai gánh?

Chuyên gia kinh tế - TS Lê Đăng Doanh cho rằng chi phí xây đường cao tốc cao sẽ dẫn đến phí lưu thông rất cao và chi phí vận tải của hàng hóa Việt Nam sẽ tăng lên rất nhiều so với các nước trong khu vực. Hàng Việt sẽ bị đội giá và giảm khả năng cạnh tranh. Cuối năm nay, Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) mở cửa, hàng hóa các nước tràn vào mà lại rẻ hơn hàng Việt thì nguy cơ chúng ta thua ngay trên sân nhà là rất gần.

“Một số nhà thầu nói với tôi rằng phải có phí “bôi trơn” , đẩy chi phí làm đường tăng lên. Nếu họ không thanh toán được khoản phí này, họ sẽ tìm cách bớt xén từ công trình, bằng chứng là đường cao tốc ở Việt Nam luôn trong tình trạng “giá cao, chất lượng kém”, vừa xây dựng xong đã hư hỏng, thậm chí có hố tử thần…” - ông Doanh nói.

Vừa rồi, Bộ GTVT tuyên bố đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng chỉ đầu tư khoảng 20.000 tỉ đồng nhưng bán được 40.000 tỉ đồng là có lời lớn, chứng tỏ chi phí làm đường cao tốc ở nước ta còn thấp. TS Phạm Sanh phản biện: Đây là so sánh rất khập khiễng, bởi anh bán bao nhiêu tôi cũng mua, quan trọng là tôi sẽ lấy lời bao nhiêu và thu phí trong bao nhiêu năm? Nhà đầu tư họ không quan trọng xây dựng tốn bao nhiêu, chỉ quan tâm sau khi mua xong sẽ thu phí trong bao nhiêu năm để đủ thu lời …

Theo báo đầu tư kinh doanh bat dong san CafeLand

Posted By Unknown00:45

0

Continue Reading

Không xem luật pháp ra cái thá gì, chủ đầu tư bị phạt nặng "đô"

Phớt lờ yêu cầu dừng thi công khi chưa có giấy phép xây dựng của các cơ quan chức năng, chủ đầu tư Dự án Goldsilk Complex vừa bị Thanh tra Xây dựng quận Hà Đông kiến nghị tăng mức xử phạt hành chính lên gấp đôi khung phạt.

Du an nha dat tên Goldsilk Complex (430 đường Cầu Am, phường Vạn Phúc, quận Hà Đông) triển khai khi chưa có giấy phép xây dựng.

Theo đó, dù dự án vẫn chưa đầy đủ hồ sơ pháp lý, đặc biệt chưa có giấy phép xây dựng, nhưng vẫn rầm rộ khoan thăm dò và thi công. Ngoài ra, việc triển khai dự án còn gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng, khiến người dân bức xúc và nhiều lần phản ánh với chính quyền địa phương. Chính quyền đã có văn bản và nhiều lần làm việc với đại diện chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc thi công dự án vẫn tiếp tục được triển khai.

Theo Văn bản số 52 của UBND phường Vạn Phúc, vào các ngày 30/1/2015 và ngày 25/3/2015, đoàn thanh tra liên ngành do Thanh tra Xây dựng quận Hà Đông chủ trì đã tiến hành kiểm tra đối với Dự án Goldsilk Complex. Tại cả 2 đợt kiểm tra, chủ đầu tư là CTCP Bất động sản HanoVid đều không xuất trình được giấy phép xây dựng. Vì vậy, đoàn kiểm tra yêu cầu chủ đầu tư phải ngừng triển khai thi công đến khi đã có đầy đủ giấy phép của cơ quan có thẩm quyền.

Bất chấp yêu cầu của cơ quan chức năng, Hanovid vẫn tiếp tục cho triển khai dự án. Vì vậy, đến ngày 3/4/2015, Thanh tra Xây dựng quận Hà Đông tiếp tục có văn bản đình chỉ thi công đối với dự án này.

Ông Đặng Tất Đạt, Đội trưởng Đội Thanh tra Xây dựng quận Hà Đông cho biết, có nhiều đơn kiến nghị của công dân về tình trạng ô nhiễm và mất an toàn tại khu dan cu trong hoạt động xây dựng Dự án Goldsilk Complex. Dự án này cũng bị thanh tra xây dựng nhiều lần kiến nghị dừng thi công, chủ đầu tư cũng hứa sẽ ngừng lại, tuy nhiên, việc triển khai thi công đến nay vẫn diễn ra. Do đó, Thanh tra Xây dựng quận đã phải kiến nghị xử phạt đối với chủ đầu tư là Công ty Hanovid.

Cũng theo ông Đạt, mức phạt hành chính Thanh tra Xây dựng quận Hà Đông kiến nghị đối với Công ty Hanovid cao gấp đôi khung phạt, lên đến 80 triệu đồng, vì doanh nghiệp đã cố tình vi phạm bất chấp yêu cầu đình chỉ thi công thanh tra. 

Lý giải của chủ đầu tư du an bat dong san

Trao đổi với PV về việc triển khai dự án khi chưa có giấy phép xây dựng, ông Cấn Văn Chăm, Phó tổng giám đốc Hanovid giải thích, Dự án Goldsilk Complex vốn nằm trên một túi bùn, vì thế, đơn vị thi công phải hút bùn và bơm cát để tránh gây sập nhà dân khi thi công cọc đại trà.

Ông Chăm cho rằng, các hoạt động thi công hiện nay cung cấp các thông số phục vụ việc xin hồ sơ xây dựng, hồ sơ kỹ thuật. Việc thi công, doanh nghiệp đã có văn bản báo cáo UBND quận và chính quyền địa phương. Tuy nhiên, ông Chăm thừa nhận, đến nay, doanh nghiệp chưa chính thức nhận được hồi âm của các cơ quan chức năng.

Cũng theo ông Chăm, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư tại Dự án Goldsilk Complex chưa hoàn tất do dự án đang được Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội định giá đất. Ngoài ra, dự án đang trong quá trình thẩm tra thiết kế kỹ thuật và dự kiến đến trung tuần tháng 5/2015 sẽ có giấy phép xây dựng.

Như vậy, việc triển khai dự án hiện nay chưa được bất kỳ ý kiến cho phép của cơ quan nào. Thậm chí, dự án đã bị thanh tra xây dựng nhiều lần yêu cầu ngừng thi công. Song, trên công trường dự án này, hoạt động triển khai thi công vẫn diễn ra hết sức sôi động.

Tìm hiểu thêm về các loại dự án bất động sản khác tại CafeLand.vn; mà nổi bật là du an can ho Topaz City đình đám một thời

Posted By Unknown00:52

0

Continue Reading

Nhà ở xã hội 100 triệu tại TP HCM là điều không bao giờ có

Mô hình nhà ở xã hội ở Bình Dương, Đồng Nai...đang được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp. Triển khai rộng được không?

Phân tích nhà ở xã hội

Mô hình nha o xa hoi ở Bình Dương, Đồng Nai... đang được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội sở hữu nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, để triển khai rộng ra nhiều nơi còn không ít vấn đề vướng mắc. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoRea) Lê Hoàng Châu phân tích:

 - Mô hình của Bình Dương rất tốt mà các địa phương khác phải học hỏi để nhân rộng, đặc biệt tại các đô thị lớn - nơi người thu nhập thấp, dân nhập cư rất khát khao một mái nhà để an cư.

Nhiều người cho rằng nếu làm không khéo là khu “ổ chuột”, nhưng thực tế đây là phát triển đô thị dành cho người thu nhập thấp có kiểm soát. Vừa qua do thiếu kiểm soát xung quanh các khu công nghiệp ở quận Bình Tân, Bình Chánh... người ta mới xây lên những khu trọ chưa đạt chuẩn dành cho người nhập cư.

Kinh nghiệm của Singapore cho thấy đầu tiên họ chấp nhận ở chật, xấu, tiện ích tối thiểu, sau khi đất nước phát triển họ quy hoạch lại. Mỗi giai đoạn cần có quy hoạch phù hợp, giai đoạn này nước ta còn nghèo và nguồn lực còn hạn hẹp, thu nhập người dân còn thấp nên cho phép những sản phẩm này ra đời.

Tuy nhiên, các khu này phải kết nối giao thông thuận lợi, đảm bảo tiện ích đi kèm để tránh biến thành các khu đô thị không người ở như một số dự án tái định cư trước đây.

* Thực tế hiện nay nhiều chủ đầu tư không mặn mà làm nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân do lợi nhuận thấp. Theo ông, cần tháo gỡ những điểm nào để tăng nguồn cung loại nhà này?

- Điều quan trọng nhất hiện nay là Nhà nước phải tạo được quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch.

Như chính sách trong dự thảo nghị định quản lý và phát triển nhà ở xã hội sắp ban hành có quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội.

Nhưng với những dự án dưới 10ha có thể giao nộp tiền hoặc dự án ở khu vực khác dự thảo nghị định mới về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, đây là một cách hay để tạo lập quỹ nhà ở xã hội trong tương lai.

Theo tôi, xây dự án nhà ở xã hội trong khu cao cấp là chấp nhận được vì người dân nghèo vẫn có quyền được tiếp cận các tiện ích. Như khu dan cu đô thị Thủ Thiêm đã xây năm khu tái định cư giữa lòng Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, không nên bắt buộc tất cả chủ đầu tư đều phải xây nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, mà để chủ đầu tư lựa chọn các hình thức tạo lập quỹ nhà ở xã hội như: xây tại khu vực dự án hoặc giao quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại khu vực khác, hoặc trả bằng tiền vào quỹ phát triển nha o xa hoi của địa phương. Tôi đề nghị mở rộng các hình thức này cho tất cả dự án dù trên hay dưới 10ha.

Về phía doanh nghiệp, hiện nay họ ít mặn mà vì lợi nhuận thấp. Lợi nhuận của mỗi dự án nhà ở xã hội hiện nay chỉ 10% sau khi Kiểm toán Nhà nước định giá dự án. Các chủ đầu tư cho rằng 10% này không đủ bởi Kiểm toán Nhà nước không thể cộng vào các chi phí “không tên” khi chủ đầu tư bỏ ra làm dự án nên vấn đề này cũng phải cân nhắc.

Mặt khác, về quy hoạch phát triển đô thị phải chấp nhận quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội. Đây sẽ như những khu đô thị vệ tinh quy hoạch những can ho chung cu vừa và nhỏ giá bình dân, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu, có đầy đủ dịch vụ thương mại, bệnh viện, trường học, ngân hàng, cửa hàng...

Ngoài ra về phía nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước cơ cấu 3% tổng dư nợ tín dụng cho người dân và doanh nghiệp vay ưu đãi để mua, thuê mua và phát triển nhà ở xã hội. Các khung về lãi suất và tiếp cận nên áp dụng tương tự chính sách đã áp dụng của gói 30.000 tỉ đồng.

 * Nhưng gói 30.000 tỉ đồng đến nay cũng mới giải ngân được hơn 20%. Những vướng mắc ở đây quá “quen thuộc” nhưng chưa thể tháo gỡ, theo ông, vì sao?

- Hiện nay đã cho 15 ngân hàng tham gia giải ngân, tính tới thời điểm hiện nay mới giải ngân hơn 20% gói 30.000 tỉ đồng. Mức giải ngân này quá thấp, quá chậm nên chưa tạo được cho người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở...

Vướng mắc hiện nay về khách quan vẫn là thiếu quỹ nhà ở xã hội, thiếu các dự án nhà ở thương mại đủ tiêu chuẩn vay gói này (dưới 1,05 tỉ đồng). Trong khi đó, chính quyền địa phương khi xét chuyển đổi căn hộ của chủ đầu tư từ căn hộ lớn sang nhỏ, nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội còn quá ít bởi thủ tục nhiêu khê.

Còn phía người đi vay vướng mắc hiện nay là điều kiện vay gói 30.000 tỉ đồng không giải quyết cho người nhập cư vì yêu cầu người mua phải đóng bảo hiểm xã hội trên một năm, trong khi đó nhiều người có thời gian thử việc lâu, người mới lên TP dưới một năm không được mua.

Để giải ngân nhanh nên bỏ điều kiện chứng minh điều kiện thu nhập, khả năng trả nợ của người vay. Bởi các khoản vay này đã được bảo đảm khi luật cho phép người mua thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, một căn nhà ở xã hội giá 600 triệu đồng, người dân đóng trước 20% là 120 triệu đồng, vay 80% là 480 triệu đồng, khoản vay này đang được bảo lãnh bằng căn hộ 600 triệu đồng. Ở đây phải có lòng tin vào người thu nhập thấp.

Mặt khác, thời hạn vay trong dự thảo nghị định phát triển nhà ở xã hội lần này có ghi mua trả góp nhà ở xã hội người vay được vay tối đa 15 năm, điều này chưa phù hợp vì tối thiểu phải 20 năm.

Bởi vì thời gian vay 15 năm hiện nay đang được áp dụng trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng cả nhà ở xã hội và căn hộ thương mại dưới 1,05 tỉ đồng, nhưng mức vay 20 năm mới phù hợp khả năng trả nợ, năng lực tài chính của người thu nhập thấp đô thị.

Ví dụ khoản vay 500 triệu đồng nếu vay 15 năm thì mỗi tháng phải trả 4-5 triệu đồng, nhưng nếu kéo dài 20 năm chỉ trả trên dưới 3 triệu đồng/tháng là phù hợp với họ hơn. Phù hợp với thông lệ các nước trên thế giới về nhà ở xã hội, họ quy định tiền vay mua nhà trả góp được hoàn trả trong một thế hệ (25 năm).

Thông tin được rút trích từ báo đầu tư kinh doanh thi truong bat dong san CafeLand.vn

Posted By Unknown01:21

0

Continue Reading