Hiện nay thị trường đang liên tiếp xuất hiện các trung tâm bán lẻ mới với chiến lược tập trung vào phân khúc bình dân.
Saigon Square, Saigon Mall ... đi đầu trong việc bình dân hóa
Việc Parkson Landmark (đặt tại Tòa nhà Keangnam, Hà Nội) đóng cửa vừa qua cho thấy ở thời điểm hiện tại, đầu tư vào các trung tâm bán lẻ hạng sang đang gặp khó khăn. Trong khi đó, các trung tâm bán lẻ bình dân lại có dấu hiệu khởi sắc.
Thị trường chuyển dịch theo nhịp so với thị trường bất động sản
Chỉ trong vòng hai năm qua, hàng loạt tên tuổi lớn trong ngành bán lẻ phải rời thị trường vì không thể bù đắp nổi chi phí. Đáng lưu ý, đa phần trong số này là các trung tâm thương mại (TTTM) định vị ở phân khúc cao cấp như: Grand Plaza, Parkson (Hà Nội), Thiên Sơn Plaza, Premium Outlet, Wonderbuy (TP.HCM)… Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc “đóng khung” khái niệm TTTM là nơi bán các mặt hàng xa xỉ dành cho đối tượng thu nhập cao đã khiến loại hình này trở nên ế ẩm. Chuyển dịch sang phân khúc bình dân là cách mà nhiều doanh nghiệp cho là dễ kiếm “tiền tươi thóc thật” hơn.
Trong nghiên cứu mới nhất, CBRE Việt Nam đưa ra dự báo, mô hình trung tâm bán lẻ tập trung như chợ truyền thống được nâng cấp kiểu Saigon Square sẽ phát triển mạnh trong tương lai gần. Hiện đã có không ít doanh nghiệp đầu tư vào các trung tâm bán lẻ bình dân như vậy. Ngay cả những doanh nghiệp đã đầu tư lớn trước đó như Nguyễn Kim và Novaland cũng mở rộng kênh bán hàng này, thậm chí còn điều chỉnh các phương án đầu tư trung tâm mới theo dạng bình dân.
Thời gian qua những cái tên thuộc hàng “chiếu dưới” như Saigon Square, Saigon Mall, Hùng Vương Square… mới chính là các nhân tố làm nóng thị trường. Sau Saigon Square 1, 2, đầu tháng 1/2015, Công ty TNHH Phan Thành cho ra mắt tiếp Saigon Square 3 (Hai Bà Trưng). Trong khi đó, trung tâm thương mại Taka Plaza 2 ngay mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch (quận 3) dự kiến sẽ đi vào hoạt động cuối quý 1/2015. Lucky Square cũng khai trương trung tâm mua sắm tại Đồng Khởi, Quận 1. Trước đó Hùng Vương Square do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Mai Hương đầu tư đã “án ngữ” ở quận 5, khu vực quy tụ nhiều tiểu thương và có hoạt động thương mại sôi động nhất TP.HCM.
Không chỉ các gương mặt cũ mở rộng địa bàn mà các doanh nghiệp có tiềm lực cũng đang đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc này. Đáng kể nhất phải nói đến Nguyễn Kim với “bộ sưu tập” mới của mình gồm Ben Thanh Boutique (Lê Lợi, Q.1), Saigon Mall (Long Xuyên, An Giang), Saigon Mall Gò Vấp (TP.HCM) và Saigon Mall tại TP. Cà Mau. Với những trung tâm trên, Nguyễn Kim đã bắt đầu "làm mới" mình bên cạnh lĩnh vực điện máy trước nay.
Không đầu tư thêm như Nguyễn Kim, nhưng sức hút của phân khúc trung tâm thương mại bình dân cũng đã khiến Novaland điều chỉnh lại dự án của mình từ căn hộ cao cấp xuống phân khúc thấp hơn. Cụ thể, dự án Lucky Palace khá gần giống với dự án Phúc Long Garden và căn hộ Full house mà Novaland mua lại từ Hoàng Anh Gia Lai đã được điều chỉnh lại thiết kế hạng mục thương mại.
Hướng đi bền vững tìm tàn hướng đi lên cho việc "cho thuê nhà đất" và "cho thuê văn phòng"
Sự kết hợp giữa mô hình mua sắm tiện nghi và hiện đại của TTTM với hình thức mua sắm mở kiểu chợ truyền thống đã tạo nên ưu thế cho những TTTM nhỏ kiểu này và mở ra một xu hướng mới. Mức đầu tư không quá lớn và khả năng lấp đầy gian hàng chiếm tỷ lệ cao luôn là bước đi an toàn cho chủ đầu tư. Khi tham gia thuê gian hàng trong TTTM bình dân, tiểu thương luôn thấy hấp dẫn bởi nét tương đồng với mô hình chợ truyền thống trước đây và cũng dễ có khả năng tiếp cận với khách hàng lớn. Hình thức thuê, thanh toán phí cũng tương đối đơn giản. Đó là lý do khiến tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm này tương đối cao. Gần đây nhất khi Saigon Square 3 đi vào hoạt động, hơn 200 gian hàng ở tầng trệt gần như không còn chỗ trống.
Sau Saigon Square, một số doanh nghiệp bắt đầu tham gia vào loại hình trung tâm mua sắm này như Kỳ Đồng Square hay Taka Plaza. Quy mô của Kỳ Đồng Square chỉ vỏn vẹn trong khuôn khổ hơn 340m2 (một trệt, một lầu) với khoảng 68 ki-ốt (3-5m2) nhưng cực kỳ thu hút cả khách thuê lẫn người mua. Trong khi đó, Hùng Vương Square (100 Hùng Vương, Q.5), cung cấp hơn 350 gian hàng thời trang cùng khu vực ăn uống, giải trí, hiện cũng đã gần như hoàn tất việc tìm kiếm tiểu thương.
Sau khi điều chỉnh hạng mục thiết kế, tỷ lệ tiểu thương “du nhập” vào Lucky Square tăng lên đáng kể. Ở năm tầng thương mại, các quầy hàng có diện tích từ 10 đến trên 21m2 đã được bán hết trong khoảng thời gian 2-3 tháng. Được biết, giá giao dịch lô thương mại tại Lucky Palace khi đó dao động từ 585 triệu đồng/lô.
Theo một chuyên gia về bất động sản - người đã từng làm nhiều nghiên cứu gây chấn động giới doanh nghiệp cho du an can ho Topaz City, để phát triển mô hình này, chủ đầu tư thường thuê đất, thuê nhà, thuê văn phòng v.v... với thời hạn ba năm (có thể gia hạn từ 12 - 18 năm) và trả tiền thuê nhà đất hằng năm (hoặc thuê lại công trình của doanh nghiệp khác). Chính vì thuê ngắn hạn nên chi phí đầu tư chắc chắn sẽ không cao như việc đầu tư một trung tâm thương mại hạng A, thuê trong vòng 49 năm. Do vậy, thời gian thu hồi vốn cũng tương đối ngắn. Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng phương thức tính phí từ các khoản chuyển nhượng quyền thuê, tiền thuê hằng tháng, tiền ký quỹ (giả định rằng tất cả các gian hàng đều được lấp đầy hoặc tỷ lệ thuê trên 80%) thì chỉ cần hai năm là có thể hòa vốn.
Trong khi đó việc sang nhượng gian hàng với số lượng lớn cũng là một lý do khiến trung tâm bình dân luôn sôi động hơn các trung tâm hạng A. Một nhà đầu tư cho biết: “Giá thuê từ chủ đầu tư đưa ra tương đối mềm cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư thứ cấp ở một quy mô vừa phải".
Có vẻ như đây vẫn là miếng bánh tiềm năng mà nhiều nhà đầu tư bất động sản theo đuổi, dù phải chấp nhận sự cạnh tranh khắt nghiệt của thị trường. Trong thời gian tới, các trung tâm thương mại cỡ vừa và nhỏ sẽ phát triển sôi động hơn, bất kể những thách thức trước mắt của ngành bán lẻ Việt Nam cũng như các đại gia kinh doanh bất động sản to lớn.
0 nhận xét:
Đăng nhận xét